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Muss ich mein Baumhaus bei den Behörden anmelden oder darf ich einfach darauf losbauen? Bis zu welcher Größe ist mein Baumhaus genehmigungsfrei?

Wir teilen unsere Praxiserfahrung und erklären auf was du achten solltest:

1. Benötige ich eine Baugenehmigung für mein Baumhaus?

Der Begriff „Baumhaus“ wird in den Gesetzestexten bisher nicht explizit definiert und gilt daher als gesetzliche Grauzone – wir zeigen worauf es im Detail ankommt!

Kein offizieller Bauantrag – „genehmigungsfrei“:

Keine Baugenehmigung braucht in der Regel ein kleines, privates Baumhaus im Wohngebiet, welches „vorrangig als Kinderspielhaus“ benutzt wird.

  • Bau auf privatem Grundstück
  • Spielhauscharakter (ungedämmt, keine festen Schlafplätze, kein Strom, Spielelemente wie Schaukel & Rutsche, usw.).
  • Kleine Grundfläche < 10 m²
  • Mehr als 3 m Abstand von Grundstücksgrenze (Bayerische Bauordnung)
  • Gut versteckt, so dass es kein Nachbar sehen kann
  • Keine Beeinträchtigung der Nachbarn (Sicht, Lärm, Schatten, usw.).
  • Keine Versiegelung der Bodenfläche (Kein Fundament).

 

Offizieller Bauantrag – „genehmigungspflichtig“

Wird das Baumhaus als „Aufenthalts- oder Wohnraum“ genutzt, solltest du definitiv über den Gang zur Gemeinde bzw. zum örtlichen Bauamt nachdenken.

  • Öffentliche Bauten (Vermietung, Air B’n’B, öffentlich zugänglich)
  • Baumhäuser mit Wohncharakter (gedämmte Konstruktion, Betten und Einrichtung, Stromversorgung, Sanitäranlagen, Toilette, Heizung, Feuerstätte, Küche, …)
  • Bruttorauminhalt, z.B. Bayern: Gebäude > 75 m³ Bruttorauminhalt –> genehmigungspflichtig laut BayBO
  • Eng besiedelte Fläche
  • Beeinträchtigung der Nachbarn (neuer Blickkontakt, Aussicht, Lärm, …)
  • < 3 m Abstand zur Grundstücksgrenze

Planst du ein größeres Baumhaus zu bauen, das unter die Kategorie „genehmigungspflichtig“ fällt? Dann lies weiter und informiere dich hier über die aktuelle Gesetzeslage; denn dieses Hintergrundwissen ist bedeutend um bei den Behörden zu überzeugen.

Es gibt beim Baugesetz mehrere Ebenen:

Vom groben Flächennutzungsplan, über den detaillierteren Bebauungsplan, zu den individuellen Gegebenheiten vor Ort, wo letzten Endes das Baum- bzw. Stelzenhaus errichtet werden soll.

2. Flächennutzungsplan & Außenbereich

Der Flächennutzungsplan schafft einen graphischen Überblick vom momentanen Zustand der Nutzflächen, sowie der zukünftigen Planung von Infrastruktur, Gewerbegebieten, Siedlungsgebieten, Agrarflächen, etc.

Folgendes Beispiel zeigt den Flächennutzungsplan vom Stadtgebiet Koblenz (Quelle: Wikipedia).

Von Bedeutung ist der Plan besonders im Randbereich von Siedlungsgebieten, bei Agrarflächen und Wäldern – dort, im sogenannten Außenbereich gelten viel strengere Bauvorschriften!

Unser Tipp für den Außenbereich:

  • Kleine „Bretterbuden“, „Geheimlager“ und „Verstecke“ von Kindern sind meist OK, der Waldbesitzer oder Förster sollte jedoch bescheid wissen.
  • Aufwändige Bauten mit echtem Baumaterial und Wohncharakter sind mit Vorsicht zu genießen – oft fliegen sie früher oder später auf und müssen abgerissen werden.

Für private Bauvorhaben im Siedlungsgebiet weiterführend ist der Bebauungsplan:

3. Bebauungsplan & innerörtliches Bauen

Was genau darf ich im „reinen Wohngebiet“ der Stadt Koblenz in meinem Garten bauen?

Hierfür benötigt man den Bebauungsplan:

Dieser enthält die rechtsverbindlichen Vorschriften der jeweiligen Kommunen, z.B. Dachform, Dachneigung, Dachdeckung, Baumaterialien, Baugrenzen, farbliche Gestaltung, zulässige Höhe, Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, …

Die Pläne können eingesehen werden beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung, der Stadtplanung und bei vielen Kommunen auch online.

4. Entscheidender Faktor: Der Brutorauminhalt des Hauses

Die Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis ist die offizielle Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde zur Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer baulichen Anlage.

Interessant sind hier die „genehmigungsfreien bzw. verfahrensfreien Bauten“!

Ob ein Baumhaus in die Kategorie „genehmigungsfrei“ oder „genehmigungspflichtig“ gehört, hängt von dessen Größe, Nutzung und dem genauen Standort ab.

Der entscheidende Faktor ist erst einmal die Größe des umbauten Raumes, der sogenannte Bruttorauminhalt [m³]. Dieser wird an den Außenmaßen des Baumhauses wie folgt bemessen:

 

Wie unterschiedlich die regionalen Bauvorschriften der Bundesrepublik Deutschland sind, zeigt folgende Tabelle:

BundeslandGenehmigungs-Freies Bauen Im InnenbereichGenehmigungs-Freies Bauen Im Außenbereich
Baden-Württemberg< 40 m³< 20 m³
Bayern< 75 m³
Berlin< 10 m³
Brandenburg< 75 m³
Bremen< 30 m³< 6 m³
Hamburg< 30 m³
Hessen< 30 m³
MeckPom< 10 m³< 20 m³
Niedersachsen< 40 m³< 20 m³
Nordrhein-W< 30 m³
Rheinland-Pfalz< 50 m³< 10 m³
Saarland< 10 m³
Sachsen< 10 m³
Sachsen-Anhalt< 10 m³
Schleswig-Holstein< 30 m³< 10 m³
Thüringen< 10 m³

Alle Angaben ohne Gewähr – Genaue Berechnungen, andere Dachformen und Spezialfälle wie Dachüberstände sind nachzusehen in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes.

Je nach Bruttorauminhalt fällt das Bauvorhaben in die Kategorie genehmigungsfrei. Das heißt jedoch nicht, dass automatisch mit dem Bau begonnen werden kann.

Folgende Faktoren spielen eine Rolle:

Genehmigungspflichtig sind grundsätzlich Wohnanlagen & offensichtliche Aufenthaltsräume. Der Wohncharakter entsteht z.B. durch Feuerstätten, feste Schlafplätze, Heizung- und Sanitäranlagen, Wasser- und Stromanschlüsse, Friseurhaube, Backstreet Boys Poster, … …

Genehmigungsfrei sind i.d.R. kleinere Nebenbauten, hierzu zählen z.B. Gartenhäuser, Kinderspielhäuser, Carports, Zelte, temporäre Bauten, Sprungtürme, …

5. Zusammenfassung & unsere Tipps

Baumhaus bauen ist nach wie vor eine gesetzliche Grauzone.

Gehe bei größeren Projekten (Tendenz „genehmigungspflichtig“) mit Anschauungsmaterial zur Baubehörde.

Sobald deine Nachbarn in irgendeiner Form beeinträchtigt werden: schildere diesen frühzeitig von deinem Bauvorhaben, zeige ihnen Entwürfe und kläre sie über sämtliche Folgen des neuen Baus auf (Lärm, Blickkontakt, Ansicht bei nicht belaubtem Baum im Winter,…).

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