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Baumhaus bauen | Baurecht, Baugenehmigung & Vorschriften

Muss ich mein Baumhausprojekt bei den Behörden anmelden oder darf ich einfach darauf los bauen? Bis zu welcher Größe ist mein Baumhaus genehmigungsfrei?

Hierzu unsere Praxiserfahrung nach über 160 erfolgreichen Baumhausprojekten:

Eines vorweg: Lassen Sie sich nicht abschrecken! Baumhausbauen ist vielerorts nach wie vor eine gesetzliche Grauzone und Herzensangelegenheit. Entscheidend ist ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn und eine wohl wollende Baubehörde.

Wir empfehlen dennoch sich vorab mit der Gesetzeslage zu beschäftigen; gerade bei größeren und öffentlichen Projekten ist das Hintergrundwissen unabdingbar.

Es gibt beim Baugesetz mehrere Ebenen: vom groben Flächennutzungsplan, über den detaillierteren Bebauungsplan, zu den individuellen Gegebenheiten vor Ort, wo letzten Endes das Baum- bzw. Stelzenhaus errichtet werden soll.

Der Flächennutzungsplan:

Der Flächennutzungsplan ist ein graphisch-planerisches Instrument der Kommunen, um die städtebauliche Entwicklung und Bodennutzung zu steuern. Er schafft einen Gesamtüberblick vom momentanen Zustand der Nutzflächen, sowie der zukünftigen Planung und Erweiterung von Infrastruktur, Gewerbegebiete, Siedlungsgebieten, Agrarflächen, etc.

Folgendes Beispiel zeigt stark vereinfacht den Flächennutzungsplan vom Stadtgebiet Koblenz (Quelle: Wikipedia).

Baumhaus Baurecht und Genehmigung - Flächennutzungsplan

Was den Baumhausbau betrifft, ist dies vor allem bei abgelegenen Baumhausprojekten von Bedeutung, um zu sehen ob diese im Aussenbereich liegen - im Aussenbereich gelten oft viel strengere Bauvorschriften!

Für normale, private Bauvorhaben weiterführend ist der Bebauungsplan.

Der Bebauungsplan:

Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem Flächennutzungsplan und konkretisiert die baulichen Vorschriften der jeweiligen Flächen, z.B. Was genau darf ich im "reinen Wohngebiet" der Stadt Koblenz in meinem Garten bauen?

Er enthält detaillierte Angaben und rechtsverbindliche Festsetzungen der jeweiligen Kommunen, z.B. Dachform, Dachneigung, Dachdeckung, Baumaterialien, Baugrenzen, zulässige Höhe, Anzahl der Stockwerke, Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, ...

Der Bebauungsplan kann eingesehen werden beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt und bei vielen Kommunen auch online.

Die Baugenehmigung:

Die Baugenehmigung bzw. Bauerlaubnis ist die offizielle Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde zur Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer baulichen Anlage.

Interessant sind hier die "genehmigungsfreien bzw. verfahrensfreien Bauten"!

Ob ein Baumhaus in die Kategorie "genehmigungsfrei" oder "genehmigungspflichtig" gehört, hängt von dessen Größe, Nutzung und dem individuellen Standort ab.

Der entscheidende Faktor ist erst einmal die Größe des umbauten Raumes, der sogenannte Bruttorauminhalt [m³]. Dieser wird an den Außenmaßen des Baumhauses wie folgt bemessen:

Baumhaus Dimensionierung - Bauordnung - Bruttorauminhalt

Genauere Berechnungen, andere Dachformen und Spezialfälle wie Dachüberstände sind nachzusehen in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Wie unterschiedlich die regionalen Bauvorschriften der Bundesrepublik Deutschland sind, zeigt folgende Tabelle:

Bundesland Genehmigungsfreies Bauen im Innenbereich Genehmigungsfreies Bauen im Außenbereich
Baden-Württenberg < 40 m³ < 20 m³
Bayern < 75 m³ -
Berlin < 10 m³ -
Brandenburg < 75 m³ -
Bremen < 30 m³ < 6 m³
Hamburg < 30 m³ -
Hessen < 30 m³ -
MeckPom < 10 m³ < 20 m³
Niedersachsen < 40 m³ < 20 m³
Nordrhein-W < 30 m³ -
Rheinland-Pfalz < 50 m³ < 10 m³
Saarland < 10 m³ -
Sachsen < 10 m³ -
Sachsen-Anhalt < 10 m³ -
Schleswig-Holstein < 30 m³ < 10 m³
Thüringen < 10 m³ -

 

Je nach Bruttorauminhalt fällt das Bauvorhaben in die Kategorie genehmigungsfrei. Das heißt jedoch nicht, dass automatisch mit dem Bau begonnen werden kann. Folgende Faktoren spielen eine Rolle:

Genehmigungspflichtig sind grundsätzlich Wohnanlagen, Aufenthaltsräume und alle größeren Errichtungen oder Änderungen baulicher Anlagen. Der Wohncharakter entsteht z.B. durch Feuerstätten, feste Schlafplätze, Heizung- und Sanitäranlagen, Wasser- und Stromanschlüsse, Backstreet Boys Poster, ...

Genehmigungsfrei sind i.d.R. kleinere Nebenbauten, hierzu zählen z.B. Gartenhäuser, Kinderspielhäuser, Carports, Zelte, temporäre Bauten, Sprungtürme in Swimmingpools, ...

Baumhäuser werden in den Rechtstexten bisher nicht explizit erwähnt und gelten als gesetzliche Grauzone.


Unsere Erfahrung:

Kein offizieller Bauantrag:

Keine Baugenehmigung braucht in der Regel ein kleines, privates Baumhaus, im Wohngebiet, welches "vorrangig als Kinderspielhaus" benutzt wird.

  • Bau auf privatem Grundstück
  • Spielhauscharakter (ungedämmt, keine festen Schlafplätze, kein Strom, Spielelemente, Rutsche, ...)
  • kleine Grundfläche < 10 m²
  • mehr als 3 m von Grundstücksgrenze entfernt (Bayerische Bauordnung)
  • gut versteckt
  • keine Beeinträchtigung der Nachbarn (Sicht, Geräusche, Schatten, ...)
  • keine Versiegelung der Bodenfläche (Kein Fundament)

Offizieller Bauantrag:

Wird das Baumhaus als "Aufenthalts- oder Wohnraum" genutzt, sollte man definitiv über den Gang zur Gemeinde bzw. zum örtlichen Bauamt nachdenken.

  • Öffentliche Bauten (Vermietung, öffentlich zugänglich)
  • Baumhäuser mit Wohncharakter (gedämme Konstruktion, Betten und Einrichtung, Stromversorgung, Heizung und Sanitäranlagen, Toilette, Feuerstätte, Küche, ...)
  • große Bauten > 75m³ Bruttorauminhalt (genehmigungspflichtig laut BayBO)
  • eng besiedelte Fläche
  • Beeinträchtigung der Nachbarn (neuer Blickkontakt, Aussicht, Lärm, ...)
  • < 3m an Grundstücksgrenze

 

Unser Tipp:

Bei größeren Projekten sollten Sie mit detailliertem Anschauungsmaterial zur örtlichen Baubehörde gehen und diese um weitere Informationen bitten. Und egal ob mit oder ohne Baugenehmigung: Sobald ihre Nachbarn in irgendeiner Form beeinträchtigt werden, sollten Sie diese über Ihr Bauvorhaben aufklären, ihnen die Entwürfe zeigen und sie über sämtliche Folgen des neuen Baus informieren (Lärm, Blickkontakt, Ansicht bei nicht belaubtem Baum im Winter,...).

Der Segen der Nachbarn ist schon die halbe Miete - wo kein Kläger, da kein Richter!